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Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, on parle de régime en indivision. Cela survient lors d'une succession ou lorsque des concubins ou partenaires de pacs achètent un bien ensemble. Dans le cas d'un héritage, il peut arriver que certains souhaitent vendre une partie d'un patrimoine, comme un bien immobilier par exemple. Mais pour cela, il est nécessaire d'avoir l'accord de l'ensemble des indivisaires. Plusieurs cas de figure se présentent lorsqu'il y a désaccord. La cession d'une maison est donc un défi dont il faut connaître tous les rouages. Voici l'essentiel à savoir pour y parvenir sans peine.
L'indivision signifie que plusieurs personnes possèdent ensemble un bien sans division matérielle de parts. Ce peut être consécutif à un héritage (la maison familiale par exemple), on parle alors d'indivision successorale et celle-ci est provisoire, prenant généralement fin à la liquidation de l'héritage, sauf si les héritiers décident de conserver un bien en commun. C'est le cas également lors d'un achat à plusieurs, solution parfois retenue par les couples non mariés, concubins ou liés par un Pacs. C'est un régime juridique encadré par les articles 815 et suivants du Code civil.
Chaque indivisaire détient un pourcentage du bien (nommé quote-part). Cela peut être la moitié chacun (50/50) ou un tiers chacun. Et chaque indivisaire a droit aux bénéfices et doit contribuer aux charges (taxes, travaux). Ce qu'il faut retenir, c'est que le principe de base inscrit dans le Code civil consiste en ce que toute décision importante nécessite généralement l'accord unanime de tous les indivisaires.
Les indivisaires peuvent vendre le bien immobilier qu'ils possèdent en commun s'ils le souhaitent, mais sous certaines conditions.
Pour procéder à la vente d'un bien en indivision, quatre solutions s'offrent aux indivisaires :
On voit que l'entente entre tous les indivisaires est essentielle afin que la vente se déroule au mieux.
Si les indivisaires sont tous d'accord, cet accord sera formalisé par chacun et par écrit de préférence.
Ensuite, il sera nécessaire de procéder à l'estimation du bien. Pour cela, le mieux est de faire appel à un agent immobilier, un expert ou un notaire, afin de fixer un prix réaliste.
L'étape suivante consistera à choisir le mode de vente : agence, particulier, enchères notariales. Dans tous les cas, il conviendra d'établir un mandat de vente. Ensuite, il sera nécessaire de diffuser des annonces pour attirer les acheteurs, puis organiser les visites de la maison.
Lorsque quelqu'un se révèle intéressé, c'est la phase de négociation qui commence. Entre le prix demandé par le vendeur et l'offre de l'acheteur, il va falloir arriver à un compromis. Cela se réalise parfois en plusieurs temps, avant d'arriver à l'acceptation d'une offre par les deux parties. Une fois l'offre finale acceptée par tous survient la signature du compromis de vente, qui oblige les indivisaires. Il spécifie le délai de rétractation et les clauses spécifiques.
L'ultime démarche arrive enfin : la signature de l'acte authentique chez le notaire, appelé communément "acte de vente". Après déduction des différents frais et taxes, le reliquat du produit de la vente sera réparti entre les indivisaires.
Il est malheureusement très fréquent que tout ne se passe pas comme prévu et que certains indivisaires bloquent à un niveau ou à un autre. Les ventes de biens immobiliers en indivision font souvent suite à des séparations ou des successions pas forcément sereines. De ce fait, la liquidation est parfois tendue.
Les cas les plus fréquents sont :
Arrêtons-nous sur le cas particulier de la vente avec l'accord de seulement deux tiers des quotes-parts. Elle peut avoir lieu notamment si l'indivision porte sur un ou plusieurs biens bâtis ; un ou des indivisaires sont « hors d'état de manifester leur volonté » (maladie, éloignement) ou ont un comportement qui « met en péril l'intérêt commun » par un refus systématique de prendre des décisions ou de la malveillance, notamment.
Si vous vous trouvez dans ce cas, vous devez réunir les indivisaires favorables à la vente et faire constater leur accord devant notaire, qui notifie ensuite le projet de vente aux autres indivisaires. Ce sont ces derniers qui, dans un délai d'un mois, devront saisir le tribunal judiciaire s'ils persistent à s'opposer à la vente. Ils devront alors démontrer que l'aliénation du bien est contraire à l'intérêt de l'indivision. Si, en revanche, ils ne s'opposent pas dans un délai d'un mois, le notaire peut procéder à la vente, malgré leur opposition.
L'acte de vente signé et le prix versé par l'acheteur, la somme sera déposée sur le compte du notaire (appelé "compte de séquestre"), qui devra s'acquitter des différentes taxes et soustraira également ses honoraires. Il faut savoir que l'imposition à la revente est la même pour un bien en indivision que pour un bien classique.
L'imposition la plus importante est la taxe sur la plus-value immobilière. Elle s'applique sur le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Des frais et charges déductibles peuvent s'ajouter à cette base, et un taux d'imposition variable s'applique en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, l'exonération est totale pour un bien détenu depuis plus de trente ans. En deçà, des abattements peuvent être appliqués par tranche, en fonction de la durée de détention.
Dans le cas d'un bien en indivision, l'exonération pour durée de détention s'apprécie individuellement pour chaque indivisaire, en fonction de la date à laquelle il a acquis sa part. Par exemple, si deux héritiers détiennent un bien depuis 1990 et que l'un rachète la part de l'autre en 2010, la durée de détention sera comptée depuis 1990 pour la moitié qu'il possédait initialement, mais seulement depuis 2010 pour l'autre moitié, ce qui peut impacter l'exonération sur la plus-value en cas de revente.
Deux exemples en clair :
Quant à la répartition du prix, elle s'effectue selon les parts de chacun, après déduction des dettes éventuelles. Il est à noter que des droits de partage devront être payés. Il s'agit d'une taxe de 2,5 % de la valeur nette partagée entre les indivisaires.
En résumé, les étapes-clés de la vente d'une maison en indivision sont :
Posséder un bien à plusieurs n'est pas chose facile. Les décisions le concernant doivent être prises en commun. Cela requiert une bonne entente entre les différents indivisaires, ce qui est loin d'être toujours le cas. Les indivisions successorales sont malheureusement souvent houleuses, et lorsqu'il s'agit de biens en indivision détenus par un couple, il est fort probable que la décision de vendre résulte d'une séparation, ce qui risque de tendre la situation également.
Lorsqu'une bonne communication entre indivisaires peut être maintenue au-delà des circonstances, c'est parfait. Mais dans le cas contraire, il est nécessaire de recourir à la justice. Cela peut allonger les délais de vente, engendrer des coûts supplémentaires et causer du stress.
Vous prévoyez la vente d'un bien en indivision ? Optez pour la diplomatie, la patience et la discussion. Si personne ne se braque, tout devrait bien se dérouler.