Vendre une maison en indivision : le guide complet

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, on parle de régime en indivision. Cela survient lors d'une succession ou lorsque des concubins ou partenaires de pacs achètent un bien ensemble. Dans le cas d'un héritage, il peut arriver que certains souhaitent vendre une partie d'un patrimoine, comme un bien immobilier par exemple. Mais pour cela, il est nécessaire d'avoir l'accord de l'ensemble des indivisaires. Plusieurs cas de figure se présentent lorsqu'il y a désaccord. La cession d'une maison est donc un défi dont il faut connaître tous les rouages. Voici l'essentiel à savoir pour y parvenir sans peine.

Comprendre l'indivision et ses implications

L'indivision signifie que plusieurs personnes possèdent ensemble un bien sans division matérielle de parts. Ce peut être consécutif à un héritage (la maison familiale par exemple), on parle alors d'indivision successorale et celle-ci est provisoire, prenant généralement fin à la liquidation de l'héritage, sauf si les héritiers décident de conserver un bien en commun. C'est le cas également lors d'un achat à plusieurs, solution parfois retenue par les couples non mariés, concubins ou liés par un Pacs. C'est un régime juridique encadré par les articles 815 et suivants du Code civil.

Chaque indivisaire détient un pourcentage du bien (nommé quote-part). Cela peut être la moitié chacun (50/50) ou un tiers chacun. Et chaque indivisaire a droit aux bénéfices et doit contribuer aux charges (taxes, travaux). Ce qu'il faut retenir, c'est que le principe de base inscrit dans le Code civil consiste en ce que toute décision importante nécessite généralement l'accord unanime de tous les indivisaires.

Les prérequis avant la mise en vente

Les indivisaires peuvent vendre le bien immobilier qu'ils possèdent en commun s'ils le souhaitent, mais sous certaines conditions.

• La vente requiert l'unanimité, sauf exceptions. En cas de désaccord, une procédure dérogatoire à ce principe permet de vendre avec l'accord d'une majorité des 2/3 dans certains cas, que nous détaillons plus bas.


• Le bien immobilier doit être en règle. Il est nécessaire que l'acte de propriété soit conforme et que la propriété foncière soit exempte d'hypothèque.


• Il est possible de sortir d'une indivision : un indivisaire peut vendre sa part, racheter celle des autres ou demander une licitation, c'est-à-dire une vente forcée. Dans tous les cas, il doit adresser au notaire un courrier pour quitter l'indivision.

Les solutions pour vendre un bien en indivision

Pour procéder à la vente d'un bien en indivision, quatre solutions s'offrent aux indivisaires :

• La vente à l'amiable : c'est la solution la meilleure lorsque tous les indivisaires sont d'accord.


• La licitation judiciaire : lorsqu'il y a désaccord, c'est un tribunal qui peut ordonner la vente aux enchères.


• Le rachat des parts : s'il désire conserver la maison, un indivisaire peut acheter les parts des autres pour devenir l'unique propriétaire. Le prix des parts est alors souvent évalué sur la base d'une estimation.


• Enfin, la vente sous administration judiciaire : lorsqu'il y a mésentente, un juge peut désigner un administrateur pour gérer la vente.

On voit que l'entente entre tous les indivisaires est essentielle afin que la vente se déroule au mieux.

Les étapes de la mise en vente

Si les indivisaires sont tous d'accord, cet accord sera formalisé par chacun et par écrit de préférence.

Ensuite, il sera nécessaire de procéder à l'estimation du bien. Pour cela, le mieux est de faire appel à un agent immobilier, un expert ou un notaire, afin de fixer un prix réaliste.

L'étape suivante consistera à choisir le mode de vente : agence, particulier, enchères notariales. Dans tous les cas, il conviendra d'établir un mandat de vente. Ensuite, il sera nécessaire de diffuser des annonces pour attirer les acheteurs, puis organiser les visites de la maison.

Lorsque quelqu'un se révèle intéressé, c'est la phase de négociation qui commence. Entre le prix demandé par le vendeur et l'offre de l'acheteur, il va falloir arriver à un compromis. Cela se réalise parfois en plusieurs temps, avant d'arriver à l'acceptation d'une offre par les deux parties. Une fois l'offre finale acceptée par tous survient la signature du compromis de vente, qui oblige les indivisaires. Il spécifie le délai de rétractation et les clauses spécifiques.

L'ultime démarche arrive enfin : la signature de l'acte authentique chez le notaire, appelé communément "acte de vente". Après déduction des différents frais et taxes, le reliquat du produit de la vente sera réparti entre les indivisaires.

Les cas de blocage et les solutions pour les résoudre

Il est malheureusement très fréquent que tout ne se passe pas comme prévu et que certains indivisaires bloquent à un niveau ou à un autre. Les ventes de biens immobiliers en indivision font souvent suite à des séparations ou des successions pas forcément sereines. De ce fait, la liquidation est parfois tendue.

Les cas les plus fréquents sont :

• le refus de vendre d'un indivisaire ou plusieurs : dans ce cas, il peut être contraint si la majorité des 2/3 est obtenue (réforme de 2009, article 815-5-1 du Code civil) ;


• la survenue de conflits entre indivisaires : il faut alors avoir recours à la médiation ou saisir le tribunal ;


• un problème de répartition du prix : dans le cas d'un litige, le notaire peut consigner les fonds jusqu'à résolution.

Cas particulier de la vente avec consentement des 2/3 d'indivisaires

Arrêtons-nous sur le cas particulier de la vente avec l'accord de seulement deux tiers des quotes-parts. Elle peut avoir lieu notamment si l'indivision porte sur un ou plusieurs biens bâtis ; un ou des indivisaires sont « hors d'état de manifester leur volonté » (maladie, éloignement) ou ont un comportement qui « met en péril l'intérêt commun » par un refus systématique de prendre des décisions ou de la malveillance, notamment.

Si vous vous trouvez dans ce cas, vous devez réunir les indivisaires favorables à la vente et faire constater leur accord devant notaire, qui notifie ensuite le projet de vente aux autres indivisaires. Ce sont ces derniers qui, dans un délai d'un mois, devront saisir le tribunal judiciaire s'ils persistent à s'opposer à la vente. Ils devront alors démontrer que l'aliénation du bien est contraire à l'intérêt de l'indivision. Si, en revanche, ils ne s'opposent pas dans un délai d'un mois, le notaire peut procéder à la vente, malgré leur opposition.

La fiscalité et le partage du produit de la vente

L'acte de vente signé et le prix versé par l'acheteur, la somme sera déposée sur le compte du notaire (appelé "compte de séquestre"), qui devra s'acquitter des différentes taxes et soustraira également ses honoraires. Il faut savoir que l'imposition à la revente est la même pour un bien en indivision que pour un bien classique.

L'imposition la plus importante est la taxe sur la plus-value immobilière. Elle s'applique sur le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Des frais et charges déductibles peuvent s'ajouter à cette base, et un taux d'imposition variable s'applique en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, l'exonération est totale pour un bien détenu depuis plus de trente ans. En deçà, des abattements peuvent être appliqués par tranche, en fonction de la durée de détention.

Dans le cas d'un bien en indivision, l'exonération pour durée de détention s'apprécie individuellement pour chaque indivisaire, en fonction de la date à laquelle il a acquis sa part. Par exemple, si deux héritiers détiennent un bien depuis 1990 et que l'un rachète la part de l'autre en 2010, la durée de détention sera comptée depuis 1990 pour la moitié qu'il possédait initialement, mais seulement depuis 2010 pour l'autre moitié, ce qui peut impacter l'exonération sur la plus-value en cas de revente.

Deux exemples en clair :

• A et B héritent d'un appartement en 1993 et le vendent en 2024 : ils bénéficient d'une exonération totale sur la plus-value, car la durée de détention du bien excède les 30 ans.


• A achète 50 % d'une maison en 1989 et B achète l'autre moitié en 2002, alors A est exonéré de la plus-value, car il détient sa part depuis 1989. En revanche, B devra payer une imposition sur la plus-value, car sa part n'a pas atteint 30 ans de détention.

Quant à la répartition du prix, elle s'effectue selon les parts de chacun, après déduction des dettes éventuelles. Il est à noter que des droits de partage devront être payés. Il s'agit d'une taxe de 2,5 % de la valeur nette partagée entre les indivisaires.

L'indivision, gérable quand on s'entend, compliquée lors de mésententes

En résumé, les étapes-clés de la vente d'une maison en indivision sont :

• Un accord entre les indivisaires, à l'unanimité ou accord des 2/3 selon les cas, suivi d'une formalisation chez le notaire.


• L'estimation et la mise en vente de la maison.


• La signature du compromis de vente, puis de l'acte authentique.


• Le paiement des frais, des taxes et des émoluments du notaire, avant partage du fruit de la vente.

Posséder un bien à plusieurs n'est pas chose facile. Les décisions le concernant doivent être prises en commun. Cela requiert une bonne entente entre les différents indivisaires, ce qui est loin d'être toujours le cas. Les indivisions successorales sont malheureusement souvent houleuses, et lorsqu'il s'agit de biens en indivision détenus par un couple, il est fort probable que la décision de vendre résulte d'une séparation, ce qui risque de tendre la situation également.

Lorsqu'une bonne communication entre indivisaires peut être maintenue au-delà des circonstances, c'est parfait. Mais dans le cas contraire, il est nécessaire de recourir à la justice. Cela peut allonger les délais de vente, engendrer des coûts supplémentaires et causer du stress.

Vous prévoyez la vente d'un bien en indivision ? Optez pour la diplomatie, la patience et la discussion. Si personne ne se braque, tout devrait bien se dérouler.