Posséder une maison de vacances dans laquelle aller se détendre quand on veut, c'est très agréable. Mais malgré tout, elle reste vide sur de longues périodes. L'idée a donc peut-être germé en vous de la proposer en location saisonnière. C'est tentant car cela permet d'amortir ce qu'elle vous coûte sur l'année (assurances, impôts, entretien). Cela peut même être rentable, mais attention, la pratique a des limites et vous devez connaître les règles appliquées avant de la proposer sur Airbnb ou une autre plateforme équivalente.
Tout d'abord, parlons de la base légale et de la distinction entre résidence principale et secondaire. La notion de résidence secondaire désigne tout bien immobilier n'étant pas votre habitation principale, mais un logement occupé de manière occasionnelle (vacances, week-ends).
Le logement principal, quant à lui, est occupé au moins 8 mois par an, sauf cas particuliers (notamment une obligation professionnelle). Notez que votre résidence principale peut être louée ponctuellement, même si vous êtes locataire (sous condition d'accord du propriétaire, naturellement).
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie pas des mêmes souplesses. Sa mise en location est possible sans limite de durée, mais elle implique davantage de démarches administratives et fiscales.
Reste la location saisonnière en meublé de tourisme. Cette appellation ne définit pas le type d'habitation mais une activité de location de courte durée à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile. Et dans ce cas, même votre résidence principale peut être mise en location saisonnière.
Dans les deux cas, vous devrez vous soumettre à un parcours administratif afin de vous mettre en règle.
Des formalités déclaratives peuvent être exigées par la commune avant toute mise en location saisonnière. Cela peut prendre la forme d'une déclaration simple effectuée via le formulaire CERFA n° 14004, mais parfois il vous sera demandé de faire une déclaration avec enregistrement.
Dans certaines communes où le marché immobilier est particulièrement tendu, les règles peuvent être beaucoup plus strictes. La mairie peut notamment exiger une autorisation préalable de changement d'usage. Concrètement, cela signifie qu'un logement destiné à l'habitation est utilisé pour une activité de location touristique.
Certaines villes limitent fortement cette pratique afin de préserver les logements destinés aux habitants permanents. Les règles variant d'une commune à l'autre, il est indispensable de se renseigner auprès de la mairie avant toute mise en location.
Il est possible, sous certaines conditions, de louer votre résidence secondaire même si elle est située dans une copropriété. Mais attention à ne pas froisser les copropriétaires afin d'éviter tout conflit de voisinage. En effet, louer un logement peut occasionner des troubles et nuisances.
Si votre logement de vacances se trouve dans une résidence très calme, et/ou si les occupants sont des personnes relativement âgées, le bruit (même s'il est modéré) et les allées et venues peuvent fortement gêner certains occupants des logements adjacents. Vous pouvez facilement vous mettre à leur place, car vous n'aimeriez probablement pas non plus entendre régulièrement les valises à roulettes claquer dans les parties communes et même au-dessus de votre tête. Vous rencontrerez sans doute moins de résistance si votre logement n'est pas l'unique bien mis en location saisonnière.
Ensuite, pensez au règlement de copropriété. Selon sa date d'établissement, les clauses sont différentes. Pour les règlements établis depuis le 21 novembre 2024, l'autorisation ou l'interdiction des meublés de tourisme doit être mentionnée explicitement. Pour les règlements plus anciens, il convient d'examiner les clauses existantes, certaines pouvant limiter ou interdire ce type de location.
La location saisonnière implique généralement l'obtention d'un numéro SIRET, attribué à la suite de l'inscription réalisée via le guichet unique des formalités des entreprises. Il faut également penser aux obligations fiscales. Les loyers perçus doivent obligatoirement être déclarés car ils sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Par ailleurs, au-delà d'un certain montant (les seuils évoluent régulièrement), vous devrez payer des cotisations sociales et, selon le lieu et l'utilisation personnelle de la résidence secondaire, vous pouvez également avoir à payer la cotisation foncière des entreprises (CFE). Pour savoir si vous êtes soumis à cet impôt, vous pouvez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se trouve votre logement.
Enfin, si vous utilisez personnellement ce logement quelques jours par an, vous devrez également vous acquitter de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Notez que si votre logement est classé "meublé de tourisme", vous pouvez bénéficier de certains abattements ou exonérations selon sa situation (Zone France Ruralité Revitalisation – ZFRR –, notamment).
En tant que propriétaire, il vous incombe un certain nombre de responsabilités dont vous vous acquittez déjà : assurance, sécurité, entretien… Mais vous devez être encore plus exigeant avec vous-même lorsque vous louez. Bien sûr, le logement doit être décent. Mais également répondre aux exigences de sécurité et même (dans votre propre intérêt) aller au-delà du minimum imposé. De bons détecteurs de fumée, vérifiés régulièrement ; une assurance adaptée, afin de couvrir tant le locataire que vous-même.
En cas de problème, votre responsabilité peut très vite être engagée, et le locataire le plus sympathique et conciliant en apparence n'hésitera pas à entreprendre toutes les démarches nécessaires contre vous s'il détecte une faille, même s'il a été enthousiasmé par votre jolie maison si typique de la région.
Pour vous border correctement, pensez absolument à établir un règlement intérieur de votre bien en location.
Alors, oui, louer ponctuellement sa résidence secondaire est intéressant. Outre le revenu supplémentaire, vous avez l'avantage qu'elle soit occupée, aérée et vivante lorsque vous n'y êtes pas. Et cela peut vous donner bonne conscience, car un logement inoccupé 9 mois sur 12, c'est triste et cela peut amener la question du bien-fondé d'une telle propriété.
Mais comme nous venons de le voir, il ne suffit pas de s'inscrire sur une plateforme ou de passer une petite annonce pour louer tranquillement et empocher l'argent. Il y a un parcours encadré, des obligations, une responsabilité et… des revenus à déclarer ! Alors avant de vous lancer dans l'aventure, n'hésitez pas à faire un petit calcul.
Financier tout d'abord : est-ce que le revenu de la location ne risque pas de vous faire changer de tranche d'imposition, par exemple ? Est-ce que les aménagements nécessaires pour recevoir des vacanciers ne pèseront pas plus que ce que vous percevrez ?
Et d'un point de vue pratique : votre logement sera occupé par d'autres que vous. Ils envahiront l'espace, dégraderont ou useront, laisseront leur empreinte. Lorsque vous prendrez vos propres vacances, il n'aura plus tout à fait la même saveur. D'autre part, louer suppose de vous priver parfois d'occuper les lieux aux moments où vous souhaitez y venir : haute saison, week-ends festifs, etc.
Une fois que vous aurez pesé le pour et le contre, vous pourrez prendre votre décision et, peut-être alors, devenir loueur de tourisme !
