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Le complément de loyer est une possibilité légale pour un propriétaire de demander un petit supplément mensuel à son locataire. Une décision qui peut être contestée par ce locataire, si la démarche est considérée comme abusive. Mais quels sont les critères permettant à un propriétaire d'appliquer ce complément ? Est-il possible de le faire dans toutes les villes françaises ? À combien peut-il s'élever ? On lève les doutes en détaillant les règles entourant cette mesure.
Initié par la loi Alur de 2014, créée pour réguler les marchés immobiliers et empêcher les pratiques abusives, puis remplacé par l'article 140 de la loi Elan en 2022, l'encadrement des loyers est en vigueur dans des villes à forte tension immobilière, où la demande dépasse fortement l'offre en matière de logements.
Près de 200 villes appliquent cette mesure d'encadrement en 2026, parmi lesquelles des métropoles majeures comme Paris, Lyon, Marseille, Villeurbanne, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, ainsi que l'ensemble du Pays basque. Dans ces zones, un propriétaire est tenu de se conformer à la grille des loyers établie par un arrêté préfectoral propre à chaque lieu, pour appliquer le tarif que paiera le locataire chaque mois.
Ce qui est moins connu, c'est la possibilité qu'ont ces propriétaires de demander un complément de loyer, pour dépasser le montant prévu par l'encadrement légal. La loi ne prévoit pas de calcul officiel pour ce supplément, qui devra être raisonnable, mais à Paris, cela peut se traduire par une majoration comprise entre 50 et plus de 200 euros par mois, avec une médiane à 178 euros mensuels. Sous quelles conditions ce complément peut-il être sollicité ?
Un complément de loyer doit être justifié par une ou plusieurs caractéristiques exceptionnelles du bien immobilier, par rapport aux biens de la même zone. Par exemple, il sera recevable si :
En revanche, de nombreux éléments empêcheront un propriétaire de demander un supplément sur le loyer. En premier lieu, cela sera impossible si les caractéristiques spéciales ont déjà été retenues lors de la fixation du loyer de base. Ensuite, les critères suivants rendront le bien inéligible à cette mesure :
Notez que la possibilité de requérir ce complément de loyer n'est envisageable que sur des baux signés à partir de 2020, 2021 ou 2022, selon la ville.
Un locataire peut contester une augmentation de loyer, et, de la même façon, il peut dénoncer une demande de complément de loyer s'il estime que la démarche n'est pas juste. Il dispose de trois mois pour le faire, soit en contactant directement le propriétaire ou l'agence qui gère le bien, en vue de régler ça à l'amiable, soit en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception, décrivant les raisons de la contestation. Il est possible d'y joindre des photos illustratives pour soutenir le propos.
Si aucune solution n'est trouvée, un locataire doit d'abord saisir (gratuitement) la commission départementale de conciliation (CDC). Le propriétaire devra alors donner des preuves des caractéristiques spéciales du logement en question, justifiant la demande de complément de loyer. Si l'avis de la commission ne permet pas de trouver un accord, le locataire devra se tourner vers un tribunal et saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) pour annuler ou diminuer le complément de loyer.
Tant que la décision finale n'a pas donné raison à l'une ou à l'autre des parties, le locataire est tenu de payer le loyer + le complément mensuel demandé.
