Les différents baux de location à usage d'habitation

Il est aisé de procéder à la conclusion de contrats pour les professionnels de l'immobilier. Mais un loueur particulier rencontre souvent plus de soucis pour établir un bail lorsqu'il souhaite louer une habitation. Strictement encadré par la loi, le contrat de location est un document précis et doit être exhaustif. Il varie selon le type de bien (meublé ou non meublé) et de locataire (tout public, étudiant, colocataires...). Si vous avez du mal à vous y retrouver, voici un mémorandum qui devrait vous aider à simplifier la démarche et à établir le bail en toute sérénité.

Le bail : une procédure administrative indispensable

Si vous avez décidé de louer un bien à usage d'habitation, vous devez vous conformer à la loi, notamment en établissant un bail. Celui-ci doit être accompagné de plusieurs annexes :

• un dossier de diagnostic technique, comprenant notamment le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre logement ;


• une notice informative ;


• l'état des lieux d'entrée, établi avec le ou les locataire(s) lors de la remise des clés ;


• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs obligatoirement souscrite par le locataire ;


• la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (internet, téléphonie…) ;


• l'attestation d'assurance de propriétaire non occupant (PNO) si vous l'avez souscrite.

Concernant la rédaction du bail, inutile de vous improviser écrivain public, vous pouvez trouver des formulaires normés gratuitement sur internet. Par exemple, le site BailFacile propose ce service et vous permettra de rédiger votre bail très facilement.

Le minimum que doit contenir un bail

Le format du bail est défini par décret et il doit être établi soigneusement, en énumérant toutes les clauses et conditions. Il contient notamment l'état civil du locataire et l'adresse du propriétaire, les caractéristiques précises du bien loué (surface, nombre de pièces, présence de dépendances…). Y sont définies également les modalités financières et de rupture du contrat. Le bail écrit doit aussi contenir une clause résolutoire permettant sa résiliation lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie ou ne paie pas le loyer ou les charges.

Le bail peut être signé entre vous et le (ou les) locataire(s), il s'agit alors d'un contrat dit "sous seing privé". Il peut également être signé chez un notaire, il sera alors qualifié d'acte authentique. Ce dernier a un coût, mais il permet de simplifier les procédures en cas de litige avec le locataire (impayés, par exemple). En effet, il est exécutoire, ce qui rend inutile l'attente d'un jugement.

Différents types de baux existent, regroupés sous deux grandes catégories que représentent le bail meublé et le bail non meublé. En voici le détail.

Bail meublé

Le logement meublé est équipé de tout le nécessaire permettant d'assurer une vie quotidienne décente. Cette notion est précisément définie par la loi, qui détermine le strict minimum de ce que doit contenir ce type d'habitation :

• une literie avec des couettes ou des couvertures ;


• des occultants dans les chambres : rideaux ou volets ;


• des plaques de cuisson ;


• un four, traditionnel ou à micro-onde ;


• un réfrigérateur ;


• un compartiment à congélation dans le réfrigérateur d'une température maximale de – 6°C ou un congélateur ;


• une table et des sièges ;


• suffisamment de vaisselle pour tous les occupants du lieu ;


• des ustensiles de cuisine ;


• des étagères de rangement ;


• des luminaires ;


• le matériel d'entretien ménager nécessaire et adapté au logement (par exemple, un aspirateur si le logement est équipé de moquette).

Chaque bailleur est évidemment libre de compléter cette liste pour apporter une plus-value à son logement, et offrir ainsi plus de confort à ses occupants. En revanche, si le logement ne contient pas le minimum, le contrat de location peut être requalifié en bail non meublé par le juge.

La durée minimale d'un bail meublé est d'un an renouvelable et le dépôt de garantie peut aller jusqu'à deux mois de loyer. Le préavis de résiliation est fixé à un mois pour le locataire et trois mois pour le propriétaire.

Une location en meublé est plus chère qu'en vide, puisqu'il est nécessaire d'équiper les lieux. Par ailleurs, sachez que vous pouvez opter pour le régime LMNP, c'est-à-dire "Loueur en Meublé Non Professionnel" et ainsi bénéficier d'avantages fiscaux.

Des baux particuliers existent pour certains profils de locataires :

Le bail étudiant
Il est spécifiquement réservé aux porteurs d'une carte d'étudiant et sa durée peut être réduite à 9 mois. Les conditions de garantie et de préavis sont celles d'un bail en meublé classique.

Le bail de mobilité
Celui-ci est dédié aux personnes suivant des études autres que supérieures, en formation professionnelle ou en mutation professionnelle. Sa durée minimale est de 1 mois et elle ne doit pas en excéder 10. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le délai de préavis est d'un mois pour le locataire, quant au propriétaire, il ne peut pas rompre le bail.

Le bail de colocation
Vide ou meublé, il est possible de louer votre logement à usage d'habitation à plusieurs personnes à la fois, quel que soit leur profil. Les conditions sont alors les mêmes que pour un locataire unique. Vous pouvez contractualiser individuellement avec chacun, ou bien établir un contrat global, ce qui a l'avantage de rendre les colocataires solidaires concernant le loyer, les charges et les diverses obligations. Ce contrat peut être conclu avec des étudiants, ce sont alors les conditions propres au bail étudiant qui s'appliquent.

Bail non meublé

La location non meublée consiste à louer un logement dit "nu", c'est-à-dire vide, contrairement au précédent type de contrat. Le loyer est généralement moins élevé. Sa durée minimale est de 3 ans. Quant au préavis de résiliation, il est de 3 mois pour le locataire et 6 mois pour le propriétaire. Le dépôt de garantie maximal ne peut être supérieur à la valeur d'un mois de loyer.

Il est possible de louer un logement non meublé en colocation. Dans ce cas, vous louez votre bien vide à plusieurs colocataires qui se chargent de l'équiper. Comme pour le contrat de colocation meublé, il peut être établi un contrat de location par colocataire ou commun à tous. Les conditions sont les mêmes que pour un seul locataire. Il est à noter que ce type de bail s'adresse à tous les profils de locataires aptes à louer un bien vide. Cela ne s'adresse ni aux étudiants, ni aux locataires en mobilité.

Les autres types de baux

D'autres catégories de contrats de location, plus spécifiques, existent.

Le bail saisonnier
À usage provisoire et non dédié à l'habitation permanente, il y a le contrat de location saisonnière. Celui-ci ne peut excéder 90 jours et est destiné aux vacances. Le logement est non seulement meublé, mais également garni : linge de maison, équipement permettant d'occuper le logement sans apporter quoi que ce soit.

Le bail précaire
Aussi appelé "Convention d'occupation précaire", ce contrat est issu de la jurisprudence. Il permet d'autoriser l'occupation d'un bien en contrepartie d'une somme modique, correspondant plus à une indemnité qu'à un loyer. La particularité de ce type de bail est son caractère provisoire, correspondant à une situation exceptionnelle : habitat voué à une démolition prochaine, relogement urgent d'une famille sans abri...

Le contrat de location écrit : pourquoi il est si important

Le bail écrit est obligatoire, sans que l'absence de bail soit sanctionnée. Dans les faits, il reste donc tout à fait possible d'établir un bail verbal. Mais c'est très fortement déconseillé. En effet, sans trace écrite, aucune modalité n'est définie, ce qui peut se révéler préjudiciable, particulièrement pour le propriétaire. Il est notamment impossible de mettre fin au bail en cas de refus du locataire. Il sera extrêmement compliqué également de récupérer d'éventuels impayés de loyer. Enfin, il est très difficile de faire valoir ses droits devant le juge en cas de litige.

Il est donc impératif de rédiger un contrat de location qui constituera une preuve vis-à-vis de la loi. Savez-vous que même une promesse de location peut être couchée par écrit ?